부동산 대출 LTV , DTI , DSR 이란? 부동산 대출 용어 정리. 대한민국 부동산 대출 정책 변화.
한 때 대한민국을 휩쓸었던 갭투자 열풍이 사그라든지 얼마나 됐다고 또다시 갭투자에 대한 기사들이 스멀스멀 기어나오고 있습니다.
정부의 정책 실패도 문제겠지만, 하루 아침에 벼락거지가 되었다느니, 갭투자로 얼마를 벌었다느니 하면서 부추긴 언론도 그 책임을 피하지는 못한다고 생각하는데요.
언론과 자칭 전문가라는 것들은
- 모든게 정부 탓이다.
- 혹은 물질 만능주의,
- 일확천금의 꿈을 가진 서민들을 탓하며, 자신들은 책임이 없는 척하며 빠져 있더군요.
가장 야비하고, 치사한 족속이라는 생각이 들었습니다.
하고 싶은 말은 많지만, 줄이기로 하고, 오늘 포스팅에서는 제목과 같이 부동산 대출시 알아야 할 ltv, dti, dsr이 무엇인지에 대해 소개해보도록 하겠습니다.
일전 포스팅에서 한 번 다룬 적이 있긴 하지만,
- 시간이 꽤나 지났고
- 정책 변화도 있었고
- chat GPT 놈이 정리를 잘하기에
chat GPT놈과 같이 정리를 해 봤습니다.
부동산 대출 LTV , DTI , DSR
부동산 관련 스터디 카페가 생겨날 정도로 대한민국에서 부동산은 자산 1순위로 취급되며, 내 집 마련(똘똘하다고 표현되는)을 목표로 열심히 일하고 공부하시는 분들이 많으신데요.
내 집 마련 자체도 쉽지 않지만, 내 집 마련을 위해서는 공부가 필요한 세상이 되었습니다.
가진 돈이 많아 속칭 현찰 박치기로 집을 구매할 수 있다면 좋겠지만, 현실은 녹록치가 않습니다. 그래서 대출을 알아보게 되는데요.
부동산 대출을 고려할 때 기본적으로 고려해야하는 용어들에 대해 chat GPT의 도움을 받아 정리해 봤습니다.
대한민국의 부동산 대출 규제는 시장 안정과 가계 부채 관리를 위해 지속적으로 조정되어 왔습니다. 특히 LTV(담보인정비율), DTI(총부채상환비율), DSR(총부채원리금상환비율)과 관련한 규제는 시대별로 변화해왔으며, 최근에도 개편이 이루어졌습니다.
1. LTV(담보인정비율)란?
LTV(Loan to Value Ratio)는 주택 가격 대비 대출 가능한 금액의 비율을 의미합니다.
예를 들어, 1억 원짜리 주택의 LTV가 60%라면, 최대 6천만 원까지 대출을 받을 수 있습니다.
예시:
- 아파트 가격: 5억 원
- LTV 비율: 60%
- 대출 가능 금액: 5억 × 60% = 3억 원
LTV 정책 변화
정부는 부동산 시장 상황에 따라 LTV 비율을 조정해 왔습니다.
- 2002년 9월: 투기과열지구 지정 및 LTV 60% 적용
- 2003년 10월: 투기지역 내 아파트에 대해 LTV 40%로 강화
- 2014년 7월: 수도권과 비수도권의 차이를 없애고 LTV를 70%로 완화
- 2017년 8월: 투기과열지구 및 투기지역에서 LTV를 40%로 다시 강화
- 2023년: 무주택자 및 1주택자는 비규제지역에서 최대 70% 적용, 생애 최초 주택 구입자는 지역과 관계없이 80%까지 대출 가능
- 2023년: 다주택자도 대출 허용, 규제지역 30%, 비규제지역 60% LTV 적용
2. DTI(총부채상환비율)란?
DTI(Debt to Income Ratio)는 연소득 대비 주택담보대출 원리금과 기타 부채 이자 상환액의 비율입니다. 쉽게 말해, 소득 중 대출 상환액이 차지하는 비율을 뜻합니다.
예시:
- 연소득: 5천만 원
- 연간 대출 원리금 상환액: 2천만 원
- DTI 비율: (2천만 원 ÷ 5천만 원) × 100 = 40%
DTI 정책 변화
- 2005년 8월: 투기지역 내 6억 원 초과 아파트에 DTI 40% 적용 시작
- 2006년 3월: 모든 대출자에 대해 DTI 40% 확대 적용
- 2014년 7월: DTI 규제를 60%로 완화
- 2017년 8월: 투기과열지구 및 투기지역에서 DTI 40%로 강화, 주택담보대출 1건 이상 보유자의 경우 추가로 10%p 강화
3. DSR(총부채원리금상환비율)란?
DSR(Debt Service Ratio)은 연소득 대비 모든 대출(주택담보대출, 신용대출, 카드론 등)의 원리금 상환액이 차지하는 비율입니다. 기존의 DTI보다 포괄적인 지표로, 모든 금융권 대출을 포함하여 계산됩니다.
예시:
- 연소득: 5천만 원
- 주택담보대출 연간 원리금: 1천만 원
- 신용대출 연간 원리금: 5백만 원
- 자동차 할부 연간 원리금: 5백만 원
- 총 원리금 상환액: 2천만 원
- DSR 비율: (2천만 원 ÷ 5천만 원) × 100 = 40%
DSR 정책 변화
- 2017년 10월: DSR 도입 로드맵 발표 및 시범 운영
- 2018년: DSR을 금융권 여신 관리 지표로 활용 시작
- 2024년 2월: 스트레스 DSR 도입 → 금리 상승을 반영해 대출 가능 금액을 더 보수적으로 산정하는 방식 도입
- 상반기: 가산금리 0.38%p 적용 (대출 한도 2~4% 축소 예상)
- 하반기: 가산금리 0.75%p 적용 및 적용 범위 확대
- 2025년 7월: 가산금리 1.5%p 전면 적용 예정
4. LTV & DTI 주요 변화 요약 표
| 시기 | LTV 비율 | DTI 비율 |
|---|---|---|
| 2002년 9월 | 60% | – |
| 2003년 10월 | 40% | – |
| 2014년 7월 | 70% | 60% |
| 2017년 8월 | 40% | 40% |
| 2023년 | 70%(무주택) / 30%(다주택) | – |
결론
최근 부동산 대출 규제는 다주택자에 대한 대출 완화, 생애 최초 주택 구입자 대상 LTV 확대, 그리고 DSR 강화(스트레스 DSR 도입)라는 두 가지 방향으로 진행되고 있습니다. 앞으로도 정부 정책에 따라 추가적인 변화가 있을 수 있으므로, 대출을 고려하는 경우 최신 규제를 확인하는 것이 중요합니다.
위와 같이 정리가 되었습니다.
부동산 정책은 끊임없이 변화합니다. 나라가 어지럽고 경기는 어렵지만 올 한해 모든 일들이 제 자리를 찾아갈 수 있었으면 좋겠습니다.
