주택담보대출 LTV, DTI, DSR, 뜻
어려워진 경기의 영향인지 많은 분들이 주택 담보 대출을 알아보시더군요. 오늘 포스팅에서는 주택담보대출에서 주로 사용하는 용어인 LTV와 DTI, DSR에 대해 알아보겠습니다.
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⊙LTV란
담보인정비율(Loan to value ratio)로 대출을 받을 때 담보물의 가격에 대비하여 금융기관에서 인정해주는 비율을 말합니다.
만약 시가 1억 인 아파트를 담보로 대출을 받을 시 금융권에서 LTV가 50%라고 하면 5,000만 원까지 대출을 받을 수 있는 것을 말합니다.
이번 정부의 9,13대책으로 규제지역에서 집이 두 채 이상인 경우 LTV 0% , 공시가격 9억 이상인 집을 실거주 목적이 아닌 용도로 사면 LTV 0%가 적용되는 등 규제의 용도로도 사용되고 있습니다.
통상, 담보물의 시세는 한국감정원, 감정평가법인, 국민은행 KB 부동산, 국세청 기준시가 중 1가지를 사용하도록 금융감독원에서 규정하고 있습니다.
EX) 2억짜리 집, 전세 5,000만 원, LTV 50%라면, (2억 x 50%)-5,000만원 = 5,000만 원까지 대출이 가능합니다.
⊙DTI
총부채상환비율(Debt to income ratio 혹은 Debt income ratio)을 말하는 것입니다.
소득기준으로 대출의 한도를 정하는 것으로 대출받는 사람의 소득에 비례한 원금과 이자의 상환 비율을 말합니다.
원금 + 이자의 상환액을 연간 총소득으로 나눈 것이라고 보시면 됩니다.
연간 총소득이 1,000만 원 일시 DTI가 50%라면 500만 원까지가 원금+이자의 총액이 되는 것입니다.
DTI의 적용대상과 비율은 정부에서 결정되며, 금융원에서 DTI를 적용 시에는 원천징수영수증, 연금증서, 급여통장, 소득금액증명원 등이 증빙서류로 사용됩니다.
우리나라의 경우 부동산 과열을 막기 위해 2005년 처음 도입되었습니다.
동일 금액을 대출 시 DTI가 낮을수록 상환 능력이 높다는 뜻입니다.
⊙DSR
총부채원리금상환비율(Debt Service Ratio), 위에 언급한 DTI와 비슷하면서도 약간은 정교한 개념입니다.
2018년 10월 시행되었으며, 전체 대출에 대한 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 비율입니다.
여기에는 신용카드 미결재 대금, 학자금 대출, 마이너스 통장, 신용대출, 자동차 할부금 등의 다른
금융권의 대출 원리금까지 모두 반영됩니다.
DTI와 DSR의 차이점은
| DTI : (주택 담보 대출 원리금 상환액 + 기타 부채 이자 상환액 )/연소득 DSR : (주택 담보 대출 원리금 상환액 + 기타 부채 원리금 상환액)/연소득 |
즉, DTI가 기존 대출에 대해 이자만 갚는다는 가정이었다면, DSR은 다른 대출의 원금까지 계산에 포함시켜 조금 더 대출 상환 능력을 세밀하게 보는 것입니다.
2018년 제1 금융권부터 시작되었고, 2019년 6월 17일부터 제2 금융권에도 도입이 되었습니다.
LTV, DTI, DSR 등의 규제는 무분별한 주택담보대출을 막고, 가계 빚이 과도하게 늘어나는 것을 방지하며, 부동산 과열을 막는 효과도 있지만, 과도한 규제는 부동산 시장을 위축시키고, 서민들의 내 집 장만을 어렵게 만든다며, 반대하는 의견도 있습니다.
지역별로 은행별로 각기 다르게 설정되어 있으니 내 집 마련 계획이 있으신 분은 잘 확인해 보시고 진행하시길 바랍니다.