분양가상한제 적용범위, 주택보급률, 자가점유율, 자가보유율

김현미 국토부 장관이 지난 8일 국회 국토교통위원회 전체회의에서 분양가 상한제 카드를 꺼내 들었습니다

분양가상한제란 집값 안정화의 일환으로 주택을 분양할 때 택지비와 건축비에 건설업체의 적정 이윤을

보탠 분양 가격을 선정하여 그 가격 이하로 분양하도록 정한 제도를 말합니다. 주변 집값에 비교해

새로운 아파트의 적정선을 맞춘다는 뜻입니다.

이 분양가 상한제를 두고 많은 이들의 이해관계가 얽혀 의견들이 분분한 상태입니다.

˙ 분양가상한제 적용범위

국토교통부에 따르면 분양가 상한제의 적용을 받는 주택은

– 주택 가격이 직전 3개월간 아파트 매매 가격 상승률 10% 이상인 지역

– 직전 3개월간 월평균 아파트 거래량 증가율이 전년 동기 대비 200% 이상인 지역

– 3개월 평균 청약경쟁률이 20:1을 초과한 지역입니다.

그러니까 과도한 투기가 예상되는 지역에 분양가상한제를 적용하여 집값을 안정화

시키고 투기세력을 견제하겠다는 의도입니다.

˙ 분양가상한제의 변천사

1993년 분양가 전면 자율화 시행

2005년 공공택지 중소형 아파트 분양가 상한제 적용

2006년 공공택지 전체 아파트 분양가상한제 적용

2007년 분양가상한제 민간택지 아파트로 확대 적용

2015년 민간택지 분양가상한제 지정 요건 강화(사실상 폐지)

2017년 민간택지 분양가상한제 기준 완화

민간분야 분양가 상한제는 이미 실행되고 있었던 제도였습니다.

일부 언론에서 분양가 상한제가 처음 실행되는 것처럼 얘기를 하던데,

이미 실행됐었고 다만 그 적용범위들이 변화를 거쳐왔습니다.

˙ 분양가상한제의 실행 시기

금일 연합뉴스에서 포문을 열고 각종 언론들이 다음 주 중 분양가상한제가 실행될 거다라며

많은 기사들을 쏟아내었습니다. 국토교통부 홈페이지를 찾아가 봤습니다.

아직 정확한 정책이 발표되지 않은 상황입니다.

연합뉴스 측에서 내부 정보를 통해 입수를 한 것인지, 알 수는 없지만, 국토교통부에서 공식 해명을 할 정도로

민감한 사항인 건 맞는 것 같습니다.

˙ 분양가상한제의 논란 이유

분양가상한제가 논란이 되는 이유는 무엇일까요?

분명 분양가상한제는 건축주의 이익을 보장하고 있습니다.

이를 두고, 일부에서는 건축주 및 건축사들이 기존에 비해 낮은 마진률 때문에

건축을 미뤄두거나, 포기하는 경우가 생겨 낮아진 건물 보급으로 집값이 오를거라는

주장을 강하게 제기하고 있습니다.

건축주 및 건축사들이 집을 안 짓는다고 주장하는 이유는

분양가상한제에 포함되어 있는 건축비 계산 때문입니다.

건축비를 계산하려면 건축원가 즉 건축재료들이 공개되어야하는데,

건축재료들이 공개된다는 얘기는 아파트의 완성도와도 관련이 있는

사항이라(쓰레기 재료, 쓰레기 시멘트 등) 아파트의 거품이

어느 정도 사라진다는 얘기입니다.

결국 분양가의 상한선을 두게 되면 이윤이 많이 남지 않으므로 건설사에서 아파트를 많이 짓지 않아

아파트의 공급이 줄고, 수요가 늘어 아파트 가격이 올라갈 것이라는 논리입니다.

실제 1977년, 1983년, 2007년 민간분야에도 분양가상한제가 강하게 시행된 적이 있습니다.

결과는 대략 3년 주기로 일시적 집값 안정,>>신규 공급 급감>>> 전셋값 급등 >>> 매매 가격 급등의

순환을 반복한 것도 사실입니다.

상기의 이유를 들어 이번에도 분양가상한제를 시행하면 건축경기가 위축될 것이고 집값이 오르니

강남 집값을 잡기 위해선, 재건축, 재개발 규제 완화를 통해서 신규 아파트를 많이 공급해야 한다는

주장을 펴고 있습니다.

또한, 분양가상한제가 내년 총선을 의식한 정부여당의 표심잡기 정책이다라는 얘기도 있습니다.

분명한 것은 분양가상한제가 무주택자들에게는 주택을 마련할 수 있는 좋은 기회라는 것입니다.

˙ 대한민국 주택보급률

주택보급률은 현재 103.3%입니다.(2018-12-24일 기준)

가구수에 비해 주택수가 많다는 얘기이죠.

이에 반해 자가점유율은 53.6% , 자가보유율은 61.1%로 집계되었습니다.

자가점유율이란 자신의 소유의 주택에 본인이 거주하는 비율을 말하는 것이고,

자가보유율은 자기 소유의 주택을 보유한 비율을 말합니다.

위의 주택보급률 대비, 자가점유율이 낮다는 얘기는 주택이 투자의 목적으로 사용되어 1인 2주택 이상자가

많다는 얘기로 보면 됩니다. 대부분의 선진국의 경우 자가점유율은 60%를 넘기고 있습니다.

물론 위의 지표들이 경제지표와 일치하는 것은 아닙니다.

다만, 주택문제를 봤을 때 주택보급률 대비, 자가점유율과 자가보유율은 주택을 통한 투기의

척도와 어느 정도 일치한다고 생각합니다.

얼마 전 갭투자로 인해 시끄러웠던 적이 있습니다.

대학생들과 일반일들까지 여기에 뛰어들었다가 많은 피해를 보기도 했습니다.

그만큼 주택과 땅은 이를 통해 부를 증식하는 수단으로 인식되었던 것이 사실입니다.

요즘 문제가 되고 있는 일본만 봐도 부동산 버블은 언젠가 한 번쯤 우리의 발목을 잡는 칼이 될 듯합니다.

이전 정권들에서 부동산을 통해 각종 경기지표를 부양하기도 했지만, 출산율이 저하되고 있는 현시점에서

부동산 거품과 투기에 대한 통제는 반드시 필요하다고 생각합니다.

분양가상한제를 통해서 많은 이들의 이해가 얽힌 문제를 풀기는 어렵습니다.

분양가 상한제가 위에 언급했듯, 어찌 보면 실패한 정책일 수도 있습니다. 다만, 현재 상황은

예전에 실패했던 당시의 상황과는 많이 다른 것 또한 사실입니다.

주택보급률이 많이 늘기도 했고, 예전엔 부동산 불패라며 투기에 대한 확실한 믿음이 있었다면,

현재는 우리나라는 아닐 거야란 얘기를 하면서도 한편으로는 일본의 부동산 버블 붕괴를 보면서,

언젠가는 우리에게도 일어날 일임을 인식하고 있습니다. 다만, 그 피해를 내가 보는 것이

아니기만을 바라고 있을 것입니다. 도박꾼이 주사위를 굴리는 심정으로…

각종 공공임대주택정책, 부동산 선분양, 후분양제의 조화, 서울에 집중되어 있는 인구 및

각종 산업 기반 시설 및 정부 조직의 지방 분산, 다주택자들에 대한 과세 인상 및

양도세 한시적 인하 등을 통한 주택점유을 증가 도모 등 많은 정책들이 조화를 이룰 때

주택 및 부동산에 대한 거품을 큰 무리 없이 걷어낼 수 있다고 생각합니다.

주택 및 부동산 거품은 한 번쯤은 반드시 겪어야 할 진통이라고 생각합니다.

상처가 더 커지기 전에 어느 정도 고통을 감수하더라도 반드시 고름을 짜 내어

새로운 살이 돋도록 하기 위한 노력이 필요하다고 생각합니다.

아파트 선, 후 분양제에 대한 얘기도 같이 하려고 하였는데, 글이 너무 길어지는 관계로,

새로운 포스트에 쓰도록 하겠습니다.