후분양제 장점,단점 논란. 선분양제, 아파트 분양제의 변천사, 보완점
분양가상한제에 이은 아파트 분양 관련 포스팅 2탄입니다.
오늘은 후분양제에 대해 포스팅해보겠습니다.
˙ 후분양제란
주택을 짓기 전 분양을 먼저 하고, 이를 토대로 주택을 건축하는 선분양제와 반대되는 개념으로 주택 건설이 어느 정도 진행된 후에 실수요자가 직접 확인하고 분양받는 제도를 말합니다.
이는 2018년 주거종합계획의 핵심으로, 주거비 부담을 줄이고, 수요자 중심으로 주택시장을 개편하며, 부실공사 문제, 주택 품질 문제를 해결하기 위한 정책입니다.
2018년 주택도시보증공사(HUG)에서 경기 평택 신촌지구 A3블록 사업에 대해 후분양 대출보증을 승인함으로써 본격적으로 논란의 대상이 되기 시작했습니다.
후분양 대출보증은 주택 공정률이 60%이상 되는 시점에서 분양하는 사업에 대해 주택건설자금 대출금의 원리금 상환을 책임지는 보증입니다.
공정률은 재건축의 경우 80%, 공공아파트의 경우 60%이상일 때, 분양이 가능하며, 민간 분야로 확대해 나갈 예정이라고 합니다.
˙ 대한민국 아파트 분양제의 변천사
– 1977년 낮은 주택보급률과 도시화 맞물려 아파트의 대량 공급이 필요해져, 선분양제가 도입
– 2003년 투기가 심화되고, 부실 공사 및 소비자의 권리를 침해하는 것이란 문제가 제기되어 참여정부 시절 후분양제 도입 방안이 발표되었으나, 건설업계의 거센 반발로 시행되지 못함.
– 2008년 이명박 정부에 의해 후분양제 완전폐기
– 2018년 주거 종합계획의 핵심으로 부활.
˙ 후분양제의 장, 단점 논란
1. 장점
– 분양권 전매 불가로 실수요자에게 분양이 기대됨으로 주택시장이 안정화될 것이다
– 주택업자의 부도로 인한 실수요자 피해방지
– 주택 공정률에 따라 확인 후 분양하므로 부실 여부 및 주택 품질 확인 가능
– 금융권의 새로운 건설금융 모델 개발로 금융시장 활성화
– 모델하우스를 지을 필요 없이 건축 중인 주택에 모델하우스를 설치함으로써
모델하우스 건축 비용 감소.
2. 단점
– 건설사의 자금조달 비용 부담으로 공급량이 줄어들 것
– 선분양 대비 분양가 상승 우려(건설사의 이자비용 부담)
– 실수요자의 일시적 목돈 마련의 어려움 예상
– 자금 압박으로 인한 대기업의 독과점 예상.
– 사업의 안정성을 위해 소규모 단지가 들어설 것이 예상돼 편의시설, 공공시설의 위축
– 청약통장과 분양 채권 등으로 운영되는 주택도시기금의 재원 마련이 어려워짐
– 미분양 사태에 대한 우려로 인해 건설경기 위축
이런 점들이 후분양에 대한 찬성하는 쪽과 반대하는 쪽의 의견들입니다.
최근 아파트들의 부실공사 문제로 많은 논란이 야기되기도 하고, 물건을 살 때도 직접 살펴보고 살 수 있는데, 최소 몇억 이상하는 아파트를 지어지기도 전에 산다는 것은 말이 안 된다라는 의견이 실수요자 입장에서는 지배적이었습니다.
전에 포스팅한 분양가 상한제와 마찬가지로 실수요자 입장에서는 좋은 제도인 것 같습니다.
물론, 위에 단점으로 언급한 분양가 상승에 대한 우려와, 한 번에 목돈을 마련해야 하는 부담 등이 있긴 하지만, 주택을 직접 살펴보고 상태를 확인한 후 분양받을 것인지 여부를 결정하는 것은 지극히 당연한 권리입니다.
˙ 보완점
현재 분양가상한제와 맞물려 후분양제를 이용하는 사례가 생기고 있습니다.
최근 강남권 재건축시장을 중심으로 후분양제 도입이 확산되고 있습니다.
이는 선분양 시 HUG의 분양보증을 받아야 하는데, 최근의 분양보증은 고분양가 통제수단으로 활용되어 왔습니다. 분양보증을 통해 인근 아파트의 평균 분양가의 110% 이상이면 분양 보증을 해주지 않자, 후분양 제도를 이용하여, 이를 피하는 것입니다.
선분양이 착공 시점의 시세를 활용하는 것에 반해, 후분양을 하게 되면 후분양 시점까지의 주택 가격 상승분, 공사비, 물가상승분, 이자비용, 등이 모두 반영이 가능해 분양가를 높게 책정할 수 있기 때문입니다. 이는 곧 실수요자의 부담으로 작용하는 것입니다.
정상적으로 후분양을 해서 정상적인 분양가를 찾으면 문제 될 것이 없겠으나, 후분양제와 분양가상한제의 법제가 완벽히 갖춰지지 않은 점을 이용해서, 규제를 피해 높은 분양가를 취한 경우가 많습니다. 이는 곧 실수요자에게 부담으로 돌아오는 것이죠.
현재 법령의 재정비를 하고 있다고 하여, 위의 아파트들에 대한 소급적용 문제가 대두되고 있어서, 일부 재건축 시장은 눈치를 보고 사태를 관망하고 있다고 합니다.
또한 현재 시행되고 있는 후분양제가 공공주택의 경우 60%의 건축을 진행했을 때 분양이 이루어지는데, 이는 주택의 골조 정도만 올라가 있는 상태라, 외관의 형태만 둘러볼 뿐 실질적인 내장재나, 마감의 처리를 볼 수 없어, 선분양과 큰 차이는 없다는 의견도 대두되고 있어, 공정률이 어느 정도 선에 도달했을 때 분양을 할 것인가에 대한 논의도 필요합니다.
위의 단점에 언급했듯이, 건설사들의 금융 부담을 줄여줄 수 있는 금융 상품의 개발도 필요하겠습니다.
건설사들의 금융비용은 곧 실수요자의 분양비용에 지대한 영향을 미치므로 이에 대한 대책도 마련이 필요할 듯 보입니다.
말도 많고 탈도 많지만, 분양가상한제나 후분양제는 실수요자 입장에서 좋은 제도라고 생각합니다.
아직 보완할 점도 많고, 파급 효과도 워낙 커서 그에 대한 대책이 필요하겠지만, 잘 정착되어서 우리나라 경제의 기반을 더 탄탄히 할 수 있었으면 좋겠습니다.